vastgoedrecht

Als je een pand verhuurt is het belangrijk om bij aanvang van de huur een plaatsbeschrijving op te maken. Waarom is dat het geval en hoe ga je daarbij te werk? Is het zinvol de opmaak uit te besteden aan een gespecialiseerd bedrijf? Waarom belangrijk? Als je een pand verhuurt dan wil je de huurschade aan je pand wellicht verhalen op je huurder. Om dat te kunnen doen moet je kunnen aantonen in welke toestand het huurpand zich bevond bij aanvang van de huur.  Dat bewijs lever je door een plaatsbeschrijving op te (laten) maken. Doe je dat niet, dan wordt vermoed dat de huurder het gehuurde goed ontvangen heeft in dezelfde staat als deze waarin het zich bevindt op het einde van de huurovereenkomst, behoudens tegenbewijs. Hoe opmaken? De wet zegt dat de plaatsbeschrijving omstandig moet zijn. Ze moet een gedetailleerde beschrijving bevatten van alle onderdelen van de gehuurde woning inclusief de aard van de gebruikte materialen en vooral de staat waarin deze zich bevinden. Vaak wordt deze beschrijving aangevuld met een ganse reeks foto’s van het pand. De plaatsbeschrijving moet bovendien op tegenspraak worden opgemaakt wat inhoudt dat ze gebeurt in aanwezigheid van de verhuurder en de huurder (of hun vertegenwoordiger). Voor woninghuurpanden in Brussel en Wallonië moet de plaatsbeschrijving ook een aantal verplichte vermeldingen bevatten. Werken met een gespecialiseerd bedrijf Je mag strikt gezien als verhuurder zelf de plaatsbeschrijving opmaken.  In de praktijk is dat niet zo eenvoudig omdat deze omstandig moet zijn om geldig te zijn.  Vaak wordt dan ook een beroep gedaan op een gespecialiseerd bedrijf. Weet dan dat je de kosten daarvan kan verdelen tussen jou en je huurder.

Als je een onroerend goed verhuurt wil je vanzelfsprekend dat je huurder de huurprijs op tijd betaalt. Welke stappen kan je ondernemen als je huurder dit niet doet? Kan je dan ook de ontbinding van de huurovereenkomst vorderen? Maan je huurder aan Stel je vast dat je huurder de huur niet op tijd betaalt, neem daar dan persoonlijk of telefonisch contact mee. Mogelijks is er sprake van een vergetelheid of een vergissing.  Blijkt dat niet te helpen dan kan je in eerste instantie nog een mail of (gewone) brief schrijven aan de huurder waarin je om betaling van de huur vraagt.  Heeft ook dat geen succes stuur dan een aangetekende ingebrekestelling naar je huurder. Wacht met het nemen van al deze stappen niet te lang en speel kort op de bal. Verzoening? Heeft ook een aangetekende brief geen effect, dan zou je je huurder in verzoening kunnen oproepen voor de vrederechter.  Het is echter niet verplicht om zo’n verzoeningspoging te doen.  Kom je bij de vrederechter tot een oplossing (bv. de huurder verbindt er zich toe dadelijk te betalen of er wordt een afbetalingsplan overeengekomen) dan maakt de vrederechter daar een PV van op. Dat heeft dezelfde waarde als een vonnis.  Komt je huurder niet opdagen of is er geen akkoord dan zal er een PV van niet-verzoening worden opgemaakt en ben je geen stap vooruit. Procedure Je zou ook een ‘echte’ procedure kunnen opstarten bij de vrederechter.  Je kan dat zelf doen of je kan een beroep doen op een advocaat.  Ook bepaalde familieleden mogen je in een procedure voor de vrederechter vertegenwoordigen. Het is belangrijk goed na te denken wat je in zo’n geval precies wil vragen.  Zo kan je alleen vragen dat de huurder de achterstallen betaalt of je kan ook de ontbinding van de huurovereenkomst (met een aantal extra vergoedingen) vorderen.  Om de ontbinding te kunnen vragen moet de huurachterstal wel voldoende groot zijn.

Je koopt een bestaande woning of appartement. Nadat je er een tijdje in woont stel je vast dat de woning flink wat gebreken vertoont.  Kan je de verkoper daar in dat geval nog voor aansprakelijk stellen? Bekijk de overeenkomst Een verkoper is in de regel aansprakelijk voor verborgen gebreken mits je die inroept binnen een korte termijn nadat je ze vaststelde en mits je kan aantonen dat het gebrek al (in de kiem) aanwezig was op het moment van de verkoop. In bijna alle verkoopovereenkomsten met betrekking tot onroerende goederen staat echter een clausule die zegt dat de verkoper de woning of het appartement aan jou verkoopt in de staat waarin dit zich bevindt en dat hij niet aansprakelijk is voor verborgen gebreken. Een dergelijke bepaling is meestal ook geldig. Zijn er zichtbare gebreken dan kan je de verkoper daar niet zomaar voor aansprakelijk stellen.  Je kon die nu eenmaal vaststellen op het moment dat je de woning bezocht (vooraleer je besliste tot de aankoop ervan over te gaan). De verkoper kende het gebrek Iets anders wordt het als de verkoper het verborgen gebrek kende en dat voor jou als koper verzweeg.  In dat geval kan je de verkoper wel aansprakelijk stellen en dit zelfs als er een clausule in de verkoopovereenkomst staat dat deze niet aansprakelijk is voor verborgen gebreken.  Weet wel dat jij als koper zal moeten bewijzen dat de verkoper op de hoogte was van het gebrek. Dat kan je bv. doen als de verkoper een probleem van opstijgend vocht probeerde te verbergen door nog snel te overschilderen. Professionele verkoper Kocht je het pand van een beroepsverkoper (bv. een bedrijf dat woningen opkoopt, opknapt en verkoopt) dan geldt er ook een andere regeling.  Je kan dan zeggen dat zo’n beroepsverkoper geacht wordt het verborgen gebrek te kennen en zich niet kan beroepen op een clausule in de verkoopovereenkomst waarin die zijn aansprakelijkheid voor verborgen gebreken uitsluit. Wat te doen? Stel je voldoende ernstige verborgen gebreken vast, contacteer dan een advocaat.  Hij kan met jou de slaagkansen van een procedure overwegen.  In zo’n procedure zou je bv. een prijsvermindering kunnen vragen en in extreme gevallen zelfs de ontbinding van de verkoopovereenkomst.

Je buren maken bijzonder vaak lawaai of de bomen van je buur nemen het zonlicht weg uit jouw tuin. Of nog je buren hebben enkele honden die de ganse dag door janken en blaffen. Welke stappen kan je in dat geval ondernemen? De wet zegt dat naburige eigenaars elk een recht hebben op het gebruik en genot van hun onroerend goed. Bij de uitoefening daarvan mogen ze echter geen hinder opleggen aan de nabuur die de normale ongemakken uit het nabuurschap overtreft en die de hinderverwekkende buur toerekenbaar is. Een goed gesprek Bezondigt je buur zich aan overmatige burenhinder, dan is het aangewezen je buur daarop aan te spreken. Misschien is deze zich niet eens bewust van de hinder. Helpt een gesprek niet en kom je niet tot een oplossing dan kan je vervolgens een aangetekende brief sturen waarin je vraagt de hinder te stoppen en de nodige maatregelen daarvoor te treffen. Verzoeningsprocedure Helpt ook je aangetekende brief niet dan kan je een verzoeningsprocedure starten bij de vrederechter. Een dergelijke procedure is gratis.  Je hoeft er ook niet noodzakelijk een advocaat voor onder de arm te nemen. Weet wel dat als je bij de vrederechter niet tot een oplossing komt (of je buur niet opdaagt) die geen uitspraak zal doen en enkel een PV van niet-verzoening zal opstellen. Klacht neerleggen De hinderverwekkende activiteit kan soms verboden worden in bv. het lokale politiereglement.  Is dat het geval dan zou je een klacht tegen je buur kunnen neerleggen. Procedure Je kan ook altijd een ‘echte’ procedure starten bij de vrederechter. Je kan dan bv. vragen dat de rechter beveelt de hinderverwekkende activiteit te stoppen of dat je buur verplicht wordt de nodige maatregelen te treffen om de hinder te beperken of te laten verdwijnen. Eventueel kan je ook een schadevergoeding vragen. Wil je een dergelijke procedure voeren, dan doe je best een beroep op de diensten van een advocaat.

De belangrijke beslissingen binnen een appartementsgebouw worden genomen door de zogenaamde algemene vergadering van mede-eigenaars. Wat kan je doen als daar een beslissing wordt genomen waar je het niet mee eens bent? Welke stappen kan je dan ondernemen? Als eigenaar binnen een appartementsgebouw kan je niet alleen beslissen over zaken die het gebouw en de gemene delen aangaan. Die beslissingen worden integendeel veelal genomen  door de algemene vergadering van mede-eigenaars met een gewone (of grotere) meerderheid van stemmen. Tegen stemmen Ben je het niet eens met een bepaald voorstel dat op de algemene vergadering van mede-eigenaars voorligt, dan dien je tegen te stemmen.  Doe je dat niet en stem je voor, dan kan je de beslissing in kwestie later niet meer in vraag stellen.  Geef je iemand een volmacht om op de algemene vergadering in jouw plaats aanwezig te zijn en te stemmen geef deze dan duidelijke instructies over hoe deze op de vergadering moet stemmen. Beslissing aanvechten? Wordt er uiteindelijk een beslissing genomen waar je het niet mee eens bent, dan kan je die onder bepaalde voorwaarden aanvechten. De wet zegt namelijk dat iedere mede-eigenaar aan de rechter kan vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen.  Je zal dus moeten aantonen dat de beslissing inderdaad onregelmatig, bedrieglijk of onrechtmatig was. Bovendien is om de beslissing te kunnen aanvechten vereist dat die je een persoonlijk nadeel oplevert. Wil je een beslissing aanvechten overleg dan met een advocaat over je kansen. Hoe te werk gaan? Weet dat een beslissing van de algemene vergadering niet onbeperkt in de tijd kan worden aangevochten.  Je moet dat namelijk doen binnen de 4 maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond. Hierbij is de vrederechter bevoegd van de plaats waar het gebouw is gelegen. Ons kantoor kan je bijstaan in procedures om beslissingen van de algemene vergadering in vraag te stellen en je adviseren omtrent je kansen op succes.

Je hebt een akkoord met een (ver-)koper over de aankoop van een woning of appartement. Nadat de compromis werd ondertekend ziet de andere partij evenwel af van de koop. Welke stappen kan je in dat geval ondernemen? De compromis is bindend Het uitgangspunt bij het beantwoorden van deze vraag is dat de compromis bindend is. Zowel jij als de andere partij zitten daar aan vast. Het feit dat er nog een notariële akte dient te worden verleden doet daar niets aan af. Een uitzondering op die regel bestaat als de verkoop gekoppeld wordt aan een opschortende voorwaarde en die uiteindelijk niet vervuld wordt. Denk daarbij maar aan het geval dat de koper als opschortende voorwaarde laat opnemen dat hij een lening dient te krijgen en hij daar uiteindelijk niet in slaagt. Een tweede uitzondering bestaat als de compromis om één of andere reden niet geldig zou zijn. Een advocaat kan dit voor je nakijken. Gedwongen uitvoering of schadevergoeding Eens de compromis werd getekend moet de notariële akte in principe binnen de vier maanden worden verleden. Als de andere partij weigert om daaraan mee te werken en een ingebrekestelling niet helpt kan je naar de rechtbank stappen. Daar kan je vooreerst de ontbinding van de koop met een schadevergoeding vragen.  Vaak wordt daarbij een vergoeding toegekend van zowat 10 % van de afgesproken koopprijs. Een alternatief bestaat erin de gedwongen uitvoering van de koop te vragen met eventueel een bijkomende schadevergoeding.  Je zou ook kunnen vragen dat het vonnis van de rechtbank geldt als ‘akte’ voor de koop. Ben je verkoper ga dan voor je de gedwongen uitvoering van de koop vraagt na of de koper wel voldoende solvabel is om de koopsom op te hoesten. Als dat niet het geval is ben je vaak beter af om de ontbinding van de koop te vragen (met een schadevergoeding) zodat je aan iemand anders kan verkopen die wel voldoende financiële middelen heeft. Koop-verkoopbelofte Ondertekende je geen compromis maar een koop-verkoopbelofte dan zit je daar ook aan vast. Wordt de optie dan gelicht door één van de partijen en wordt opvolgend geweigerd om de verkoopakte op te laten stellen dan kan al eveneens een schadevergoeding worden gevraagd (of is de optieprijs verworven). Weet wel dat het in zo’n geval moeilijker kan zijn om ook de gedwongen uitvoering van de verkoop te vragen. Een denkpiste bestaat er eventueel wel in om de andere partij te laten verplichten tot ondertekening van de notariële verkoopovereenkomst over te gaan onder verbeurte van een dwangsom.  Vaak zal je ook hiervoor naar de rechtbank moeten stappen waarbij je best een beroep doet op de diensten van een advocaat.

Als je een onroerend goed verhuurt is het voor jou allicht essentieel dat de huur correct betaald wordt. Hoe kan je ervoor zorgen dat dit ook gebeurt? Wat kan je doen als de huurder zich niet houdt aan zijn betalingsverplichting? Selecteer de huurder Zorg er vooreerst voor dat je voldoende kritisch bent op het moment dat je de huurder selecteert.  Je hebt daarbij het recht om te vragen naar diens inkomsten. Je kan zelfs aan een kandidaat-huurder vragen dat die een bewijs voorlegt van zijn inkomsten (bv. een loonfiche). Het Waalse huurdecreet zegt ook dat je van kandidaat-huurders het bewijs mag vragen van de betaling van de laatste drie huurgelden. In Vlaanderen en in het Brusselse gewest staat die mogelijkheid niet in de huurwetgeving. Hou er wel rekening mee dat je niet mag eisen dat de inkomsten van de huurder voortkomen uit een arbeidscontract.  Je mag kandidaten die een vervangingsinkomen of een zelfstandige activiteit hebben nu eenmaal niet discrimineren. Laat de huur bij het begin van de maand betalen Je kan in het huurcontract bepalen wanneer de huurder de huur precies moet betalen.  Het is daarbij aangewezen overeen te komen dat de huurder de huur op voorhand moet betalen en dit bv. uiterlijk tegen de vijfde van de maand waarop de huur betrekking heeft. Dit heeft als voordeel dat je sneller kan inspelen op wanbetalingen door je huurder. Werk met een domiciliëring Je kan verder vragen dat je huurder de huur betaalt met een permanente opdracht die deze aan de bank geeft.  Op die manier vermijd je dat de huurder ‘vergeet’ om de huur voor een bepaalde maand te betalen. Stuur een ingebrekestelling Wordt de huur voor een bepaalde maand te laat betaald, neem dan dadelijk (telefonisch of mondeling) contact op met je huurder.  Vraag hem dadelijk alsnog het nodige te doen.  Helpt dat niet stuur dan een aangetekende ingebrekestelling aan je huurder. Maan deze aan de huur alsnog te betalen en dit bv. binnen de week na de ingebrekestelling.  Je zou ook in het huurcontract kunnen bepalen dat de huurder een (beperkte) schadevergoeding verschuldigd is bij een laattijdige betaling (bv. 25 euro). Vraag de ontbinding Helpt ook dat niet dan kan je een advocaat een ingebrekestelling laten sturen. Je kan ook naar de rechtbank stappen om daar te vragen dat de huurder veroordeeld wordt tot betaling. Je kan voor de rechtbank eventueel ook de ontbinding van de huur vragen.  Weet dat de meeste rechters hiervoor vragen dat er een huurachterstal is van drie maand of meer.