bouwrecht

Als je een discussie hebt met je aannemer over diens factuur en/of over de werken die deze uitvoerde eindigt de zaak misschien wel voor de rechtbank. Met welke kosten moet je dan rekening houden? Eigen advocaat Vooreerst moet je rekening houden met de kosten van je advocaat. Die rekent vaak aan een uurtarief. Dat bedraagt bij vele advocaten tussen de 125 en de 175 euro per uur excl btw hoewel er ook goedkopere en duurdere advocaten bestaan.  Je advocaat zal je daarnaast ook bepaalde kosten aanrekenen (bv. voor de aanmaak van het dossier, voor briefwisseling, kopies enz.). Als je de zaak wint kan je eventueel een zogenaamde (forfaitaire) rechtsplegingsvergoeding krijgen van de verliezende partij. Je echte advocatenkosten kan je integendeel niet doorrekenen aan de verliezer.  Verlies je de zaak dan moet je vaak op jouw beurt een rechtsplegingsvergoeding betalen aan de winnaar. Dagvaardingskosten Als je een procedure start zal je de kosten van de dagvaarding (door een gerechtsdeurwaarder) moeten betalen. Die bedragen veelal enkele honderden euro’s. Als je de zaak wint zal de rechtbank de verliezer vaak veroordelen om deze kosten aan jou terug te betalen. De rechtbank zal tevens beslissen wie het rolrecht betaalt (dat bedraagt bv. 165 euro in een procedure voor de rechtbank van eerste aanleg). Kosten van een gerechtsdeskundige In bouwgeschillen waar een discussie rijst over het al dan niet aanwezig zijn van gebreken wordt vaak een deskundige aangesteld om zijn standpunt te geven over de werken. De kosten van een dergelijke deskundige kunnen hoog oplopen. Weet wel dat er soms kan worden gewerkt met een zogenaamde mini-expertise. Als je als bouwheer inroept dat er gebreken zijn dan zal je vaak de kosten van de deskundige moeten voorschieten. Als je de zaak wint kan de rechtbank de aannemer verplichten om je de kosten in kwestie terug te betalen. Doe je een beroep op een eigen deskundige dan zijn ook die kosten te jouwen laste.

Het gebeurt wel eens dat een aannemer op je werf zijn opdracht deels of volledig laat uitvoeren door een onderaannemer. Moet je dat zomaar aanvaarden? Wat zijn je rechten en plichten tegenover de onderaannemer? Een onderaannemer inschakelen mag meestal Je aannemer is meestal niet verplicht om de werken zelf uit te voeren. Hij kan het hem toevertrouwde werk op zijn beurt –al dan niet deels- laten uitvoeren door een onderaannemer. Ook dan behoudt de aannemer de zogenaamde leiding van de werf en is hij ook verantwoordelijk voor wat er allemaal gebeurt. Uitzonderingen Op de vrijheid om te werken met onderaannemers bestaan er enkele uitzonderingen. Zo kan je vooreerst in de aannemingsovereenkomst die je met je aannemer afsluit overeenkomen dat hij geen onderaannemers mag inschakelen. Ook als je er als bouwheer belang bij hebt dat je aannemer de werken persoonlijk doet en niet werkt met een onderaannemer, kan je dat van hem vragen. Aan wie betalen? Je hebt als bouwheer enkel met je aannemer een contract. Met de onderaannemer heb je geen contractuele band. Dat betekent meteen ook dat de onderaannemer aan jou geen betaling mag vragen voor de werken die hij bij je deed. Je moet alleen maar aan je aannemer betalen en dit op basis van de afspraken die je met je aannemer maakte omtrent de prijs van de werken. Extra werken Als je in de loop van de werken een aantal extra werken wil laten doen door de onderaannemer ben je maar beter voorzichtig. Het kan immers gebeuren dat de hoofdaannemer in het contract dat hij met je sloot een bepaling opnam dat het verboden is voor jou om rechtstreeks meerwerken aan de onderaannemer te gunnen. Ook in de overeenkomst die de aannemer met de onderaannemer afsloot kan er trouwens zo’n bepaling staan.

Wat zijn je rechten en plichten als je als bouwheer het slachtoffer wordt van een diefstal op de werf? Kan je je schade door iemand laten vergoeden of draai je er zelf voor op? Je bent een zelfbouwer Als je een zelfbouwer bent, draai je in beginsel zelf op voor de schade door een diefstal op de werf. Werden de gestolen materialen nog maar pas geleverd dan kan je misschien nog wel zeggen dat men je had moeten verwittigen van de levering (zodat je aanwezig kon zijn en de materialen achter slot en grendel kon leggen), dat je die nooit hebt aanvaard of dat er niet bewezen wordt dat er effectief een levering plaatshad. Je doet beroep op een aannemer Werk je met een aannemer die de werken op je werf uitvoert, dan draait die in de regel op voor de schade die door een diefstal op je werf wordt veroorzaakt. Dat principe geldt tot aan de voorlopige oplevering van de werken. Vanaf dan sta jij in voor de diefstal. De aannemer kan wel andere afspraken met je maken tenzij de Wet Breyne van toepassing is. Blijf je tijdens de werken in je huis wonen, dan kan de aannemer wel eens zeggen dat jij ervoor moest zorgen dat er geen diefstal kon plaatsvinden in het door jou bewoonde gebouw. Ook als je zelf de bouwmaterialen bestelde (en je aannemer die enkel moest plaatsen) draai jij op voor de schade als deze materialen op de werf gestolen worden. ABR-verzekering? Je kan je als bouwheer verzekeren tegen werfdiefstallen door een ABR-polis (algemene bouwplaatsrisico’s verzekering of werfverzekering) af te sluiten. Een ABR-polis kan ook dekking bieden voor diefstallen op de werf. Klacht neerleggen Als slachtoffer van een diefstal kan je een strafklacht neerleggen tegen de vermoedelijke dader. Weet je niet wie dat is dan kan je klacht neerleggen tegen onbekenden. Je kan dat doen bij de politie, het parket of de onderzoeksrechter. Als de dader gevonden wordt, kan die veroordeeld worden voor de diefstal. Je kan je dan ook burgerlijke partij stellen en een schadevergoeding vragen van de dader.

Je laat werken doen aan je woning door een aannemer die aan een uurtarief zal werken.  Hoe kan je dan vermijden dat diens rekening een onaangename verrassing wordt? Hoe kan je een zicht houden op het aantal gepresteerde uren? Vraag een inschatting Vraag voor je de aannemer de werken gunt om een inschatting van het aantal uren dat die nodig denkt te hebben om de werken uit te voeren. Laat de aannemer die inschatting ook ‘op papier’ zetten bv. in een mail die deze je stuurt. Ook al zegt de aannemer dat het aantal uren dat hij opgeeft niet ‘bindend’ is kan je als het aantal effectieve uren te veel afwijkt van de effectief gepresteerde uren dat wel eens aanwenden om een overdreven rekening te betwisten. Maak goede afspraken Maak in de overeenkomst die je met de aannemer afsluit ook goede afspraken over wat als een aanrekenbaar uur dient te worden gezien. Zo kan je bv. bepalen of de uren van verplaatsing, het afhalen van materialen, pauzes op het werk en dies meer al dan niet ook moeten worden betaald. Spreek tevens duidelijk af aan welk uurtarief de aannemer zal werken. Vraag een geregelde opgave Ben je zelf altijd aanwezig op de werf dan zou je kunnen afspreken dat elke dag een rapport wordt ondertekend door jou en de aannemer waarin staat hoeveel uur de aannemer die dag heeft gewerkt. Je zou bv. ook kunnen afspreken dat de aannemer wekelijks een overzicht bezorgt van het aantal uren dat die week op de werf werden verricht. Betwist overdreven ‘uren’ Rekent de aannemer je een overdreven aantal uren aan, protesteer dan diens afrekening. Laat weten waarom je het er niet mee eens bent (zo bv. dat je aanwezig was op de werf op bepaalde momenten die worden ‘aangerekend’ terwijl de aannemer er niet was).  Door af en toe een steekproef te doen en eens langs te gaan op de werf kan je trouwens een vorm van controle uitoefenen.

Je sloot met een aannemer een contract af voor het bouwen of renoveren van je woning of appartement. Kan je dan bij inkomstenverlies doordat je bv. werkloos of ziek werd alsnog onder het contract uit? Hoe kan je te werk gaan? Je zit er in principe aan vast Als je een contract met een aannemer tekende, dan ben je daar door gebonden.  Het feit dat je door omstandigheden onafhankelijk van je wil minder gaat verdienen doet daar niets aan af. De aannemer kan dus eisen dat je het contract verder naleeft. Dit alles geldt zelfs als je bv. geen lening krijgt voor de verbouwing.  Een uitzondering op die laatste regel bestaat als de aannemingsovereenkomst werd aangegaan onder de opschortende voorwaarde van het kunnen verkrijgen van een krediet bij de bank en je uiteindelijk (omwille van je financiële toestand) zo’n krediet niet krijgt. Een akkoord sluiten Wat je wel kan doen is te trachten met de aannemer tot een regeling te komen waarbij die akkoord gaat dat de aannemingsopdracht niet (of maar deels) door gaat of dat de uitvoering een tijdje wordt uitgesteld. De aannemer is niet verplicht om hiermee akkoord te gaan.  Hij kan dus perfect zeggen dat hij zich aan de afgesloten overeenkomst wil houden. Om de aannemer te overtuigen zou je kunnen afspreken dat je een schadevergoeding betaalt.  Probeer deze dan wel zo beperkt mogelijk te houden.  Kom je tot een regeling, dan is het belangrijk die op papier te zetten. Eenzijdig beëindigen           Als bouwheer heb je ook steeds het recht om de overeenkomst die je met de aannemer afsloot eenzijdig te beëindigen.  Je bent in dat geval aan de aannemer wel een schadevergoeding verschuldigd. Meer bepaald moet je je aannemer schadeloos stellen voor alle uitgaven en de arbeid die hij al deed en al wat de aannemer bij de aanneming had kunnen winnen. Het is de aannemer die de omvang van de uiteindelijke vergoeding waarop hij aanspraak maakt zal moeten kunnen bewijzen. Je aannemer kan in de aannemingsovereenkomst die hij met je afsluit (of in zijn algemene voorwaarden) een clausule opnemen die aangeeft op welke vergoeding hij gerechtigd is als je de aannemingsovereenkomst eenzijdig beëindigt. Is dat het geval dan heb je soms wel eens argumenten om die bepaling in vraag te stellen. Ons kantoor kan dit voor jou nazien.

Je leest en hoort geregeld dat bouwheren gedupeerd zijn doordat de aannemer waarmee ze in zee gingen voor een nieuwbouw of verbouwing failliet gaat.  Maar hoe kan je een idee krijgen van de financiële toestand van de aannemer waar je een beroep op wil doen? Vooraleer je (belangrijke) werken toevertrouwt aan een aannemer weet je maar beter hoe de financiële toestand daarvan is. Als de aannemer failliet gaat riskeer je namelijk je voorschot kwijt te raken. Bovendien kan de afwerking van je werf vertraging oplopen en kan je je garantie kwijt zijn op werken. Zelf online info vergaren Online kan je zelf heel wat info inwinnen over de financiële toestand van de aannemer waarmee je in zee wil gaan. Werkt deze via een vennootschap dan kan je op de website van de Nationale Bank (www.nbb.be) de balans raadplegen. Hierin zie je onder andere of je aannemer eigenaar is van onroerende goederen, hoe groot zijn eigen vermogen is enz.  Je kan met de balans ook tot bij je bankier of boekhouder gaan en zijn mening daarover vragen. Je kan daarnaast ook nazien op de website van het Belgisch Staatsblad of er recent een wijziging was in het bestuur of de maatschappelijke zetel. Soms kan dat een aanwijzing zijn dat het niet al te best gaat met het bedrijf.  Verder kan je online wel eens reviews terugvinden over de aannemer. Inhoudingsplicht? Je kan via de website Check inhoudingsplicht ook nagaan of er een inhoudingsplicht is voor wat betreft de aannemer waarmee je in zee wil gaan. Als dat het geval is betekent dit dat de aannemer sociale of fiscale schulden heeft. Ook dat kan een teken zijn van financiële problemen. Vaak is het beter om dan niet met de aannemer in zee te gaan. Meer informatie inwinnen Je kan ook betalende informatie inwinnen over de financiële toestand van de aannemer waarmee je in zee wil gaan. Dat kan je doen bij een zogenaamd handelsinformatiekantoor. De prijzen van dergelijke informatie hangen af van welke gegevens je wil. Reken op een prijs in de orde van grootte tussen 100 en 200 euro voor een opvraging.

De aannemer waar je een beroep op doet voor het bouwen of verbouwen van je woning duikt niet meer op op je werf. Welke stappen kan je dan ondernemen?  Hoe beveilig je je in de aannemingsovereenkomst? Afspraken maken Je kan je in de aannemingsovereenkomst die je met de aannemer afsluit in de mate van het mogelijke beveiligen. Dat kan je doen door met de aannemer overeen te komen binnen welke termijn deze de werken moet afronden. Kwam je niets overeen dan moet je aannemer de werken afronden binnen een redelijke termijn. Je kan meteen ook een sanctie opnemen voor het geval de aannemer zich niet aan de timing houdt. Zo kan je bv. afspreken dat de aannemer je een schadevergoeding verschuldigd is als die de werf niet tijdig afwerkt of zelfs dat de aannemingsovereenkomst op jouw verzoek ten nadele van de aannemer kan worden ontbonden als deze de werken niet heeft afgewerkt binnen de afgesproken termijn. Aanmaning sturen Houdt je aannemer zich niet aan de timing, neem dat in eerste instantie (telefonisch) contact.  Helpt ook dat niet, dan stuur je best een aangetekende ingebrekestelling naar de aannemer waarin je hem vraagt om de werf verder af te werken.  Geef hem daarvoor een uiterlijke (redelijke) termijn. Ontbinding Helpt ook dat niet, dan kan je (als er geen uitdrukkelijk ontbindend beding in de aannemingsovereenkomst staat) naar de rechtbank stappen om daar de ontbinding van de aannemingsovereenkomst te vragen. Doe daarvoor een beroep op de diensten van een advocaat. In bepaalde gevallen kan je ook zelf de ontbinding van de aannemingsovereenkomst vaststellen of beslissen om een andere aannemer in te schakelen. Doe dat echter niet zonder eerst het advies van een advocaat of jurist te hebben ingewonnen.  Beëindig je de overeenkomst ten onrechte dan riskeert dat je nu eenmaal heel wat geld te kosten.

Je deed een beroep op een aannemer voor het bouwen of verbouwen van je woning.  Een tijdje na de uitvoering van de werken duiken er gebreken op.  Hoe lang kan je je aannemer daarvoor aansprakelijk stellen? Zichtbare gebreken Is er sprake van zichtbare gebreken dan moet je die ten laatste inroepen op het moment van de oplevering van de werken. Zichtbare gebreken zijn bijvoorbeeld een muurtegel die gebarsten is, een vloer die scheef ligt en dies meer.  Weet overigens dat een oplevering niet altijd even ‘formeel’ gebeurt.  Zo kan het zonder meer betalen van de laatste factuur van je aannemer of het feit dat je je intrek neemt in de woning of de werken zonder meer in gebruik neemt zonder opmerkingen te maken wel eens als een aanvaarding van de werken worden aanzien. Tienjarige aansprakelijkheid Voor sommige gebreken is je aannemer 10 jaar aansprakelijk.  In tegenstelling tot wat wel eens wordt gedacht geldt dat niet voor alle problemen die zich later voordoen met de door de aannemer uitgevoerde werken.  Het gaat integendeel enkel om gebreken die van aard zijn om de stevigheid van het gebouw of van een belangrijk onderdeel ervan in het gedrang te brengen. De meeste gebreken zullen echter niet zo ver gaan.  Voorbeelden van gebreken die een tienjarige aansprakelijkheid met zich kunnen brengen zijn het wegzakken van de funderingen, het rotten van het buitenschrijnwerk en dies meer. Lichtere gebreken Is er sprake van lichtere verborgen gebreken dan is je aannemer geen tien jaar aansprakelijk.  Je moet zo’n gebreken inroepen binnen een korte termijn nadat je ze hebt vastgesteld. Je zal, als er zich zo’n gebrek voordoet, ook moeten aantonen dat het gebrek al ‘in de kiem’ aanwezig was op het moment van de oplevering van de werken (hoewel het dan nog niet te zien was).  Voorbeelden van zo’n lichte gebreken zijn het ontstaan van condensatie in beglazing, het afschilferen van buitenschilderwerk enz….  Extra garantie Het gebeurt soms dat je aannemer je meer garantie geeft dan diegene die hij je wettelijk gezien moet geven.  Krijg je zo’n commerciële garantie dan kan het zijn dat je langer bij je aannemer kan aankloppen als er gebreken zijn. De garantievoorwaarden zijn in dat geval bepalend om te weten wat je precies kan vragen.