vastgoedrecht

In de meeste huurovereenkomsten wordt overeengekomen dat de huurder een huurwaarborg moet stellen. Maar mag je als verhuurder weigeren de sleutels aan hem af te geven zolang de waarborg niet in orde is? Regel het in de huurovereenkomst Het is aangewezen om in de huurovereenkomst een clausule op te nemen waarin staat wanneer je huurder de huurwaarborg precies moet hebben gesteld. Hierbij kan je bijvoorbeeld overeenkomen dat dit moet gebeuren uiterlijk één week voor de inwerkingtreding van de overeenkomst. Bepaal meteen dat je huurder de sleutels van de woning niet krijgt zolang de waarborg niet in orde is.  Als je huurder de waarborg vervolgens niet tijdig in orde brengt, kan je je op deze bepaling beroepen om de sleutels achter te houden. Geen afspraken, en dan? Als je in het huurcontract geen afspraken maakte, dan is het niet zonder gevaar de sleutels niet af te geven. De kans bestaat dan dat een rechter van oordeel is dat je zelf als verhuurder je verplichtingen niet nakomt.  Je riskeert dan geen huur te krijgen voor de periode dat je de sleutels niet afgaf. Bovendien loop je het risico een schadevergoeding te moeten betalen aan je huurder. Komt de zaak voor de vrederechter dan riskeer je zelfs dat die de huurovereenkomst lastens jou ontbindt. Wat dan wel doen? Staat er geen regeling in het huurcontract, vraag dan bij je huurder enkele dagen voor de afgifte van de sleutels na of hij de huurwaarborg al in orde bracht. Is dat niet het geval, dring dan aan. Helpt dat niet en zijn er geen contractuele afspraken, geef dan de sleutels toch af. Stuur vervolgens een aangetekende brief aan je huurder waarin je hem aanmaant de waarborg alsnog te stellen. Doet hij dat nadien nog niet, dan kan je de zaak aanhangig maken bij de vrederechter en eventueel de ontbinding van de huurovereenkomst vragen.

Als je een woning of appartement verhuurt wil je in de loop van de huurovereenkomst misschien wel eens gaan kijken of je huurder je eigendom wel degelijk onderhoudt? Heb je het recht om in de woning binnen te gaan? Welke afspraken kan je maken? Binnengaan mag niet zomaar Als je een huis of appartement verhuurt dan mag je daar in de loop van de huurovereenkomst niet zomaar te pas en te onpas binnengaan. Als je dat toch doet, riskeer je de strafrechtelijke inbreuk van huisvredebreuk te begaan.  Je loopt bovendien het risico dat je huurder zegt dat je tekort komt aan je verplichting om hem het rustig huurgenot te verschaffen. Is je huurder akkoord dat je binnenkomt in de woning dan is er integendeel geen probleem. Afspraken maken Je kan in het huurcontract dat je met de huurder afsluit wel een clausule opnemen die je het recht geeft om in de loop van de huur twee keer per jaar een controle van de woonst te komen doen. Je kan daarbij bijvoorbeeld afspreken dat de data en uren hiervoor in onderling akkoord zullen worden vastgesteld, waarbij je best meteen twee concrete dagen en uren voorziet voor het geval je in de loop van het contract niet tot een akkoord komt (zo bv. elke tweede zaterdag van mei en november tussen 10 en 12 uur). Maakte je geen afspraken op dat vlak dan kan je nog altijd argumenteren dat je af en toe eens controle kan houden waarbij je de huurder kan vragen om het pand te mogen bezoeken. De huurder laat je niet binnen Weigert de huurder je op de afgesproken datum de toegang, dan kan je niet ‘binnendringen’. Doe je dat toch, dan ga je weerom in de fout.  Blijft de huurder je ondanks je aandringen de toegang tot je eigendom weigeren, dan moet je je tot de vrederechter wenden.

Als je een woning of appartement verhuurt waarin je huurder zijn hoofdverblijfplaats heeft kan je soms een vergoeding vragen aan je huurder als die de huur snel opzegt.  Hoeveel bedraagt deze vergoeding en kan je die ook vragen als je dadelijk een nieuwe huurder vindt? Negenjarige huur Indien je het pand verhuurt voor negen jaar kan de huurder de huur altijd opzeggen met naleving van een opzegtermijn van drie maanden.  Hij moet dan wel, als hij in de eerste drie jaar van de huurovereenkomst een einde maakt aan het contract, je een schadevergoeding betalen, dit los van en bovenop de opzegtermijn.  Deze schadevergoeding bedraagt drie maand huur het eerste jaar van de overeenkomst, twee maand huur het tweede jaar en één maand huur het derde jaar. Om te weten in welk jaar je zit dient het einde van de opzegtermijn te worden bekeken. Huur van korte duur Verhuur je het pand voor een duur van maximaal drie jaar en is de woning in Vlaanderen gelegen dan kan je huurder de huur te allen tijde beëindigen met een opzeggingstermijn van drie maanden. Als de huurder de huurovereenkomst vervroegd beëindigt, heb je als verhuurder recht op een vergoeding die gelijk is aan anderhalve maand, één maand of een halve maand huur naargelang de huurovereenkomst een einde neemt gedurende het eerste, het tweede of het derde jaar, rekening houdend met de aanvangsdatum van de eerste huurovereenkomst. Dadelijk een andere huurder? Het feit dat je dadelijk een andere huurder vindt maakt hierbij niet uit. De huurder kan zich daarop niet beroepen om de schadevergoeding niet te moeten betalen. Liet je na de huurovereenkomst te registreren terwijl dat wel moest, dan is de huurder de vergoeding niet verschuldigd.

Men zegt wel eens dat het verboden is om op zon- en feestdagen je gras af te rijden. Maar is dat inderdaad het geval? Wat riskeer je als je een eventueel verbod met de voeten treedt? Wat kan je doen als je buur zich niet aan de regels houdt? Geen algemene regel Er bestaat geen nationaal of in het Vlaams gewest geldende wet die je verbiedt om je gras af te rijden op zondag.  Toch kan er in de stad of gemeente waar je woont een politiereglement bestaan waarin staat dat het verboden is om op zondag en op feestdagen je gras af te doen. Dat verbod kan de ganse zondag gelden of gedurende bepaalde uren.  Ook in de week kan het gras afrijden buiten bepaalde uren trouwens verboden worden.  Om te weten welke regel er geldt in jouw gemeente of stad is het dus belangrijk het plaatselijk reglement na te kijken. Vaak vind je dat online terug. Je kan ook navraag doen op de gemeente. Sanctie Is er sprake van een verbod en hou je je daar niet aan, dan riskeer je in theorie een boete. Die kan tot 350 euro gaan.  In de praktijk gebeurt het niet vaak dat je effectief een boete krijgt opgelegd. Vaak zal men eerder inzetten op bemiddeling De overtreding moet daarbij niet noodzakelijk door de politie worden vastgesteld. Ook een bevoegd ambtenaar kan dat. Je buur houdt zich niet aan de regels Houdt een buur zich niet aan de spelregels, dan kan je in eerste instantie zelf contact opnemen met je buurman en hem vragen voortaan het gras niet meer af te doen op zondag. Gaat hij hier niet op in dan zou je de politie kunnen contacteren om te melden wat je buur aan het doen is. Strikt gezien zou je ook naar de vrederechter kunnen stappen. Je kan daar een verzoeningspoging doen of een echte procedure opstarten.

Er wordt wel eens gezegd dat een huurder sowieso huisdieren mag houden in het appartement of huis dat deze van je huurt. Maar is dat wel zo? Met welke spelregels moet je precies rekening houden? Verbieden? Je zou er aan kunnen denken om in het huurcontract een clausule op te nemen waarin staat dat je huurder geen huisdieren mag houden. De meeste rechters zijn echter van oordeel dat een dergelijk verbod niet geldig is. Zij menen immers dat die bepaling het recht op privéleven en gezinsleven van de huurder schendt. Bovendien is er het nieuwe wetboek verbintenissenrecht dat bepaalt dat elk beding waarover niet kan worden onderhandeld en dat een kennelijk onevenwicht schept tussen de rechten en plichten van de partijen onrechtmatig is en voor niet geschreven gehouden wordt. Soms toch geldig Als je goede redenen hebt om in het huurcontract een verbod op te nemen om huisdieren te houden kan dit soms wel geldig zijn. Denk daarbij maar aan het geval dat de luxematerialen in de huurwoning delicaat zijn of dat de studio of het appartement dat je verhuurt te klein is om huisdieren te houden. Wat je ook kan doen is een clausule op te nemen dat je huurder je toestemming moet vragen om een huisdier te houden. Stelt je huurder dan de vraag, dan mag je je toestemming niet zomaar weigeren, tenzij je daar weerom goede motieven voor hebt. Geen afspraak, en dan?   Als er niets in de overeenkomst staat, dan kan je huurder wel degelijk huisdieren houden. Het huisdier in kwestie mag dan niet gevaarlijk of hinderlijk zijn. Je huurder mag bovendien alleen die dieren houden die wettelijk toegelaten zijn. Huurschade Als je huurder een huisdier heeft moet die sowieso de schade vergoeden die het dier aanbrengt aan je huis of appartement. Zorg er dan wel voor dat je over een tegensprekelijke en omstandige plaatsbeschrijving beschikt die opgemaakt werd bij het begin van de huur. Zonder een dergelijke plaatsbeschrijving riskeer je immers de schade die het huisdier van je huurder toebrengt niet op je huurder te kunnen verhalen.

Als eigenaar van een appartement ben je niet tevreden over de syndicus in het gebouw.  Heb je dan de mogelijkheid om aan diens taak een einde te (laten) maken en een andere syndicus aan te stellen? De algemene vergadering beslist Het is niet aan jou als eigenaar om te beslissen wie als syndicus wordt aangesteld. Die beslissing wordt genomen door de algemene vergadering van mede-eigenaars. Ben je niet tevreden over de syndicus dan zal je de algemene vergadering moeten trachten te overtuigen een andere syndicus aan te stellen. Schadevergoeding De syndicus zal vaak voor een periode van drie jaar worden aangesteld. Wil de algemene vergadering het mandaat van de syndicus beëindigen tijdens de looptijd van deze overeenkomst, dan zal wellicht een schadevergoeding moeten worden betaald.  Een uitzondering hierop bestaat als er kan worden beëindigd in onderling akkoord of als de overeenkomst kan worden ontbonden (door de rechtbank) op grond van wanprestaties van de syndicus. Naar de rechtbank Volgt de algemene vergadering je niet in je standpunt dat er een andere syndicus dient te worden aangesteld dan kan je onder bepaalde voorwaarden binnen de vier maanden naar de vrederechter stappen. Iedere mede-eigenaar kan aan de rechter nu eenmaal vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen indien die hem een persoonlijk nadeel oplevert. Als de syndicus niets doet of grove fouten maakt kan je als mede-eigenaar eveneens een procedure starten bij de vrederechter. Je kan hem dan vragen om een voorlopige syndicus aan te stellen. Hiervoor hoef je de toestemming van de algemene vergadering niet te hebben.

Je buur heeft vlakbij bij de perceelsgrens met jouw grond enkele bomen staan.  In de zomer nemen deze een deel van het zonlicht in jouw tuin weg en in de herfst heb je last van de afvallende bladeren. Moet je dat dan zo maar aanvaarden? Welke stappen kan je eventueel ondernemen? Wettelijke regeling Het boek III goederen van het nieuwe Burgerlijk Wetboek trad in werking op 1 september 2021. In die wet wordt aangegeven op welke afstand bomen en planten van de scheidingslijn moeten staan. Meer bepaald moet de afstand tot de scheiding minstens twee meter bedragen voor bomen die minstens twee meter hoog zijn, en dit te rekenen vanaf het midden van de voet van de boom. Andere bomen, struiken en hagen moeten minstens op een halve meter van de scheiding staan. Burenhinder Staat de boom wel op de juiste afstand maar veroorzaakt die een overdreven hinder voor je dan beschik je nog over een andere piste om actie tegen je buur te ondernemen.  Je kan je dan eventueel beroepen op de zogenaamde bovenmatige burenhinder om een oplossing te bekomen voor je probleem. Wat vragen? Staat de boom te dicht bij de scheiding en raak je er onderling met je buur niet uit, dan kan je veelal de rooiing van de boom vragen. Weet wel dat als de boom er al minstens 30 jaar staat of als een rechter bv. van oordeel zou zijn dat je vraag tot rooiing ‘overdreven’ is en rechtsmisbruik vormt (omdat de boom bv. slechts een klein beetje ‘verkeerd staat’ en geen enkele hinder veroorzaakt) je vraag zou kunnen worden afgewezen.