Jan Roodhooft

De belangrijke beslissingen binnen een appartementsgebouw worden genomen door de zogenaamde algemene vergadering van mede-eigenaars. Wat kan je doen als daar een beslissing wordt genomen waar je het niet mee eens bent? Welke stappen kan je dan ondernemen? Als eigenaar binnen een appartementsgebouw kan je niet alleen beslissen over zaken die het gebouw en de gemene delen aangaan. Die beslissingen worden integendeel veelal genomen  door de algemene vergadering van mede-eigenaars met een gewone (of grotere) meerderheid van stemmen. Tegen stemmen Ben je het niet eens met een bepaald voorstel dat op de algemene vergadering van mede-eigenaars voorligt, dan dien je tegen te stemmen.  Doe je dat niet en stem je voor, dan kan je de beslissing in kwestie later niet meer in vraag stellen.  Geef je iemand een volmacht om op de algemene vergadering in jouw plaats aanwezig te zijn en te stemmen geef deze dan duidelijke instructies over hoe deze op de vergadering moet stemmen. Beslissing aanvechten? Wordt er uiteindelijk een beslissing genomen waar je het niet mee eens bent, dan kan je die onder bepaalde voorwaarden aanvechten. De wet zegt namelijk dat iedere mede-eigenaar aan de rechter kan vragen een onregelmatige, bedrieglijke of onrechtmatige beslissing van de algemene vergadering te vernietigen of te wijzigen.  Je zal dus moeten aantonen dat de beslissing inderdaad onregelmatig, bedrieglijk of onrechtmatig was. Bovendien is om de beslissing te kunnen aanvechten vereist dat die je een persoonlijk nadeel oplevert. Wil je een beslissing aanvechten overleg dan met een advocaat over je kansen. Hoe te werk gaan? Weet dat een beslissing van de algemene vergadering niet onbeperkt in de tijd kan worden aangevochten.  Je moet dat namelijk doen binnen de 4 maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering plaatsvond. Hierbij is de vrederechter bevoegd van de plaats waar het gebouw is gelegen. Ons kantoor kan je bijstaan in procedures om beslissingen van de algemene vergadering in vraag te stellen en je adviseren omtrent je kansen op succes.

Je hebt een akkoord met een (ver-)koper over de aankoop van een woning of appartement. Nadat de compromis werd ondertekend ziet de andere partij evenwel af van de koop. Welke stappen kan je in dat geval ondernemen? De compromis is bindend Het uitgangspunt bij het beantwoorden van deze vraag is dat de compromis bindend is. Zowel jij als de andere partij zitten daar aan vast. Het feit dat er nog een notariële akte dient te worden verleden doet daar niets aan af. Een uitzondering op die regel bestaat als de verkoop gekoppeld wordt aan een opschortende voorwaarde en die uiteindelijk niet vervuld wordt. Denk daarbij maar aan het geval dat de koper als opschortende voorwaarde laat opnemen dat hij een lening dient te krijgen en hij daar uiteindelijk niet in slaagt. Een tweede uitzondering bestaat als de compromis om één of andere reden niet geldig zou zijn. Een advocaat kan dit voor je nakijken. Gedwongen uitvoering of schadevergoeding Eens de compromis werd getekend moet de notariële akte in principe binnen de vier maanden worden verleden. Als de andere partij weigert om daaraan mee te werken en een ingebrekestelling niet helpt kan je naar de rechtbank stappen. Daar kan je vooreerst de ontbinding van de koop met een schadevergoeding vragen.  Vaak wordt daarbij een vergoeding toegekend van zowat 10 % van de afgesproken koopprijs. Een alternatief bestaat erin de gedwongen uitvoering van de koop te vragen met eventueel een bijkomende schadevergoeding.  Je zou ook kunnen vragen dat het vonnis van de rechtbank geldt als ‘akte’ voor de koop. Ben je verkoper ga dan voor je de gedwongen uitvoering van de koop vraagt na of de koper wel voldoende solvabel is om de koopsom op te hoesten. Als dat niet het geval is ben je vaak beter af om de ontbinding van de koop te vragen (met een schadevergoeding) zodat je aan iemand anders kan verkopen die wel voldoende financiële middelen heeft. Koop-verkoopbelofte Ondertekende je geen compromis maar een koop-verkoopbelofte dan zit je daar ook aan vast. Wordt de optie dan gelicht door één van de partijen en wordt opvolgend geweigerd om de verkoopakte op te laten stellen dan kan al eveneens een schadevergoeding worden gevraagd (of is de optieprijs verworven). Weet wel dat het in zo’n geval moeilijker kan zijn om ook de gedwongen uitvoering van de verkoop te vragen. Een denkpiste bestaat er eventueel wel in om de andere partij te laten verplichten tot ondertekening van de notariële verkoopovereenkomst over te gaan onder verbeurte van een dwangsom.  Vaak zal je ook hiervoor naar de rechtbank moeten stappen waarbij je best een beroep doet op de diensten van een advocaat.

Als je een onroerend goed verhuurt is het voor jou allicht essentieel dat de huur correct betaald wordt. Hoe kan je ervoor zorgen dat dit ook gebeurt? Wat kan je doen als de huurder zich niet houdt aan zijn betalingsverplichting? Selecteer de huurder Zorg er vooreerst voor dat je voldoende kritisch bent op het moment dat je de huurder selecteert.  Je hebt daarbij het recht om te vragen naar diens inkomsten. Je kan zelfs aan een kandidaat-huurder vragen dat die een bewijs voorlegt van zijn inkomsten (bv. een loonfiche). Het Waalse huurdecreet zegt ook dat je van kandidaat-huurders het bewijs mag vragen van de betaling van de laatste drie huurgelden. In Vlaanderen en in het Brusselse gewest staat die mogelijkheid niet in de huurwetgeving. Hou er wel rekening mee dat je niet mag eisen dat de inkomsten van de huurder voortkomen uit een arbeidscontract.  Je mag kandidaten die een vervangingsinkomen of een zelfstandige activiteit hebben nu eenmaal niet discrimineren. Laat de huur bij het begin van de maand betalen Je kan in het huurcontract bepalen wanneer de huurder de huur precies moet betalen.  Het is daarbij aangewezen overeen te komen dat de huurder de huur op voorhand moet betalen en dit bv. uiterlijk tegen de vijfde van de maand waarop de huur betrekking heeft. Dit heeft als voordeel dat je sneller kan inspelen op wanbetalingen door je huurder. Werk met een domiciliëring Je kan verder vragen dat je huurder de huur betaalt met een permanente opdracht die deze aan de bank geeft.  Op die manier vermijd je dat de huurder ‘vergeet’ om de huur voor een bepaalde maand te betalen. Stuur een ingebrekestelling Wordt de huur voor een bepaalde maand te laat betaald, neem dan dadelijk (telefonisch of mondeling) contact op met je huurder.  Vraag hem dadelijk alsnog het nodige te doen.  Helpt dat niet stuur dan een aangetekende ingebrekestelling aan je huurder. Maan deze aan de huur alsnog te betalen en dit bv. binnen de week na de ingebrekestelling.  Je zou ook in het huurcontract kunnen bepalen dat de huurder een (beperkte) schadevergoeding verschuldigd is bij een laattijdige betaling (bv. 25 euro). Vraag de ontbinding Helpt ook dat niet dan kan je een advocaat een ingebrekestelling laten sturen. Je kan ook naar de rechtbank stappen om daar te vragen dat de huurder veroordeeld wordt tot betaling. Je kan voor de rechtbank eventueel ook de ontbinding van de huur vragen.  Weet dat de meeste rechters hiervoor vragen dat er een huurachterstal is van drie maand of meer.